CREDIT IMMOBILIER

Avons-nous assisté au pire avec les faillites actuelles dans le secteur des prêts immobiliers à risque aux USA,?
Le "meilleur" est en réalité à venir avec les prêts "neg-ams" et "interest only" ..cette fois ce seront toutes les catégories d'emprunteurs qui seront concernés, de sorte que l'impact risque d'être plus fort..!

Quelques explications

Dans les système bancaire "traditionnel" un prêt est remboursé mensuellement avec une part de capital et une part d'intérets, le capital restant dû diminuant progressivement.
Aux USA ,et dans certains pays, des prêts plus "exotiques" on été inventés, et sont de véritables bombes à retardement : les prêts "interest only" et les "neg-ams"

Les prêts "interest only" sont de prêts ou on ne paye que des intérets (donc sans remboursement de capital) durant une période de quelques années. Vient le moment (au bout de 5 ans en général) ou il faut aussi rembourser le capital. Quand arrive ce moment, la mensualité augmente brutalement et souvent le pauvre emprunteur (non prévoyant) devra soit vendre sa maison, soit prendre un nouveau prêt (possible tant que l'immobilier est en hausse) et payer sa nouvelle mensualité...chose qu'il sera en général incapable de faire.

Il y a encore beaucoup mieux..!

Une partie des emprunteurs ne pouvant rembourser les seuls intérêts du prêt, on a inventé à leur intention les "neg-ams" (prêt à amortissement négatif)
Dans ce type de prêt l'emprunteur a la possibilité de ne même plus rembourser la totalité des intérêts, il a "juste une mensualité minimum" à payer, d'un montant faible: exemple 
- 321 dollars pour obtenir 100 000 dollars chez Aimloan
- 529 dollars pour obtenir 200 000 dollars chez 24/7 ......

Comme il n'y a pas de miracle, la part des intérets non remboursés vient grossir le capital dû et le prêt "grossit tout seul" au lieu d'être amorti ! Tant que le montant du prêt à rembouser n'a pas augmenté au delà d'une limite fixée (en général 110 ou 115% du prêt initial) tout va bien et l'emprunteur coule des jours heureux et insouciants dans sa belle demeure. 

Mais dès que cette limite est dépassée (en moyenne au bout de 3 ans) la bombe à retardement se déclanche : le doux prêt "neg-am" est automatiquement transformé en prêt classique à taux variable (et comme les taux sont à la hausse...)
il faut alors rembourser les intérets et le capital...l'emprunteur voit alors en l'espace d'un mois sa mensualité multipliée par 2 voir 3,  comme il n'a pas remboursé un centime sur le capital il doit 10% de plus qu'au début du prêt (et comme les américains n'ont plus d'épargne...)
A noter que le moment de cette "transformation" est difficilement prévisible  pour un particulier non expert, dépendant des marchés de taux d'intéret, et de calculs complexes.

Les mensualités augmentent ainsi de 7,5% par an...déjà pas mal , mais ce n'est rien à côté de ce qui arrive au bout de 36 mois : la mensualité passe dee 321 à 889 dollars d'un seul coup ( et continue d'augmenter ensuite...)

Les prêts "neg-ams" sont autorisés par la banque sur la base des capacités de l'emprunteur à rembourser seulement la mensualité "minimum" de départ (321 $).La majorité des emprunteurs sera ainsi dans des difficultés de rembourser lors de la "transformation" du prêt...!

En situation de hausse de l'immobilier l'emprunteur garde son prêt et rembourse seulement la mensualité "minimum" et revend sa maison au bout de 3 ans avant la hausse "brutale"  (ou reprend un nouveau prêt si il pense que çà va encore monter) la plus-value lui permet de rembourser son prêt et il pourra même en conserver une partie.
En situation de Baisse de l'immobilier (c'est le cas depuis 2006) le miracle tourne au cauchemar...
en prenant un rythme de baisse de 8% l"an, la maison de 100 000 $ ne vaudra plus que 77 868 $ à la revente au bout de 3 ans...le prêt à rembourser lui par contre aura augmenté à 110 000 $ pendant la même période.
Résultat : l'emprunteur se retrouve en faillite, et avec une ardoise de 22 132 $ (en supposant qu'il ait réussi à vendre sa maison) et la banque se retrouve avec un client insolvable..!